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魏杰:2017年房地产会出现黑天鹅!京津翼一体化就是去非首都功能!

导读:
近日,中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰在一次内部会议上对2017年中国经济形势进行了详细剖析。


近日,中国著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰在一次内部会议上对2017年中国经济形势进行了详细剖析。

尤其分析了中央决策层对2017中国经济的决策思路,并认为决策层的思路已经清晰了,就是怎么操作的问题。还对2017主要产业发展进行了预测。

此文中讲到:北京严厉控制户籍人口,再加上搞京津冀一体化。什么是京津冀一体化?就是去非首都功能。

首都功能就是四个中心,政治中心、国际交往中心、文化中心、科学创新中心。这四条之外都不是首都功能。

以下是他关于房地产部分的解读。

稳定资产价格

稳定资产价格也叫抑制资产泡沫,是一个问题的两种提法。我们的资产价格主要包括两种,一个是股价,一个是房价。

CPI是消费价格,PPI是工业品价格。股价和房价是资产价格。稳定资产价格就是我们所讲的抑制资产泡沫,资产价格不能涨的太快。

2017年稳定资产价格的重点不是股价。股价在2017年不会出现太大的上升,因为2015年发生股灾,被打了一巴掌,还没忘记疼。

股市要上的时候,保险资金入市,刚进来就被挟制住了。全世界的保险资金都可以进入股市,而且很正常。

巴菲特炒股票的关键就是因为他下面的一家保险公司。险资进入股市可以做长期投资,所以稳赚不赔。

保险资金实际上没有成本,所以保险资金进入股市是对的。但是中国的框架没制定好,是短进短出,成了炒股票,因此决策层就有点紧张。

证监会之所以对这件事反应这么强烈就是因为,2015年股灾虽然爆发在证监会,但实际上是银监会搞起来的。

2015的这场股灾实际上是银行资金场外配资进场,但最后是证监会顶包。

险资一旦被弄住,股市泡沫在2017年就不会爆发。这样一来,市场泡沫就不在股市,因为股价不可能涨得太多。因此2017年稳定资产价格的重点是房市。

评价房地产泡沫有一个重要指标。大家买房子有三种目的。

第一是为了住,叫刚性需求;第二是为了投资,以后收房租,叫投资性需求;第三是为了炒房价,叫投机性需求。

买房子分三种需求,刚性需求、投资性需求和投机性需求。这三种需求在购房系统的比例就反映房价的泡沫大不大。

2007年以前,75%的买房是刚性需求。去年10月份以后,情况发生了变化,75%的买房是投资型需求和投机性需求。既然买房不是为了住,最后就可能会产生巨大泡沫。

房子的泡沫大不大主要取决于供求关系,即房子的供给不能超过刚性需求,一旦超过刚性需求就说明泡沫产生了。一旦泡沫被刺破,麻烦就比较大。

其中的关键就是对供求关系的判断,即房子的供给和刚性需求的关系,因为房子是用来住的不是用来炒的。房子之所以有投资和投机价值就是因为它能住。

如果房子一旦多到大家不愿意住的时候,泡沫就破了。现在中国一线城市投资或投机占的比例到了75%,这说明泡沫正在形成。

因此必须要防止泡沫继续吹大,但是这个泡沫又不能刺破,因为一旦刺破就不得了。现在的房地产跟我们整个经济紧紧地联系在一起。

有人说房地产绑架了中国经济。这句话难听了一点,但是可以用紧紧连在一起来形容。

从五个方面可以说明经济和房子连在一起:

第一是经济增长。现在每年经济增长的20%多是房地产贡献的。房地产一旦出问题就真不得了。

第二是金融风险。房地产是杠杆率最高的产业。现在105家房地产上市企业的负债率是四万多亿人民币,恒大的负债率是98%。如果房地产出事就会转变为金融危机。

第三是就业。房地产背后是建筑业和建材业,而建筑建材是劳动密集型产业。房地产一旦出问题,就业就会受到影响。

第四是地方财政。现在好多地方ZF已经不是税收财政,而是土地财政,靠卖地而生存。房地产一旦出问题,地方财政就会出事。

第五是全体老百姓。房价跌就等于人民的财富缩水。中国老百姓一生的主要财富表现为房子,房价波动涉及到所有人。

以上五个方面说明房地产和中国经济是连在一起的。一方面是泡沫不能继续吹大,另一方面又不能刺破。在这中间要形成一个平衡点,难度比较大。

我们现在老关注日本的经验和教训。日本房地产泡沫形成在1985年,在1990年被刺破。1988年和1987年,我在日本待了两年。1990年泡沫破了以后,我又待了半年。

我亲身经历过日本的房地产泡沫被刺破的场景,到现在为止还走不出来。

日本之所以短期内形成房产泡沫,第一是因为信贷宽松。从1985年开始,日本完成工业化和城市化,钱多了不知该往哪里投资。

这个时候银行就找有钱人,你们买房子、买地、买不动产就抵押在我们银行,我们银行按抵押资产的70%放贷。于是所有人都开始不断放大自己的财富。

买房买地之后抵押给银行,拿到70%贷款就再买房子。这种买房子的行为不是为了住,而是为了投资、投机的需求。拉动房子需求的是信贷宽松。

第二个原因是外资。美国在1985年强迫日本签订广场协议,广场协议就是美国剪日本的羊毛。

广场协议里面的重要一条就是,日本保证日元在未来五年内每年升值5%。因此大量外资拥入日本,每年什么事不干就有百分五的收入。

这些资金进来之后只买房子买地。外资大量的买房买地又把这种投资和投机的需求拉起来。这两大力量拉动了住房需求。

日本这个时候只好修改建筑法。日本的建筑法规定:不能把旧房子炸掉盖新房子,尤其是东京、大阪这些城市。

当时为了满足住房需求就修改了建筑法。建筑法修改以后,大量房子供给就出来。拉动房子的两大需求不是刚性需求,但是大量房子确实被供给出来。

到1989年的时候,日本精英们就发现要出事。他们建议日本决策层应该赶快收紧信贷。

日本先收紧了信贷,但没想到却把股市的泡沫刺破,大量上市公司亏损甚至破产。上市公司一亏损破产就要卖房子。就像中国最近的上市公司一样卖房子,卖不动产。

紧接着外资要撤走,因为1990年的升值预期到了。外资要走了所以也卖房子,外资大量抛售不动产。

这个时候不知道谁出了个馊主意,日本实行房产税,即房子多的人得交税。于是个人也开始卖房子了。

上市公司、个人、外资全部都卖房子,房子的供给超过了刚性需求,所以泡沫被刺破了。

决策层对房产税一直很谨慎,因为这是个双刃剑,有可能把泡沫刺破。但是有人不知道轻重缓急不断地喊,所以ZF一直在摇摆。

日本就是因为房地产税把泡沫刺破的。我们会不会呢?北京现在的供求关系发生重大变化,还有多少刚性需求?

我们对北京户籍人口做过调查,每家平均有四套房。如果一起卖房子会是什么格局?房产税为什么迟迟不出台?

因为有日本的前车之鉴,而且我们现在不知道房子超出刚需多少。

一旦出台房产税,大家就要卖房子。企业、个人都卖房子,很可能会远远超过刚性需求,泡沫就会被刺破,后果不堪设想。

我们现在资产泡沫的重点是房地产。房地产泡沫不能刺破,也不能继续吹大。

我最近和清华的一个学生瞎聊天。我说:你小子不好好学习,天天晃荡,出去以后怎么办?你的收入还不够买房子,怎么行?他说:老师您错了,我有房子。

我爷爷奶奶死了,房子就给我,差不多有200平方米。我爸妈一死,房子还是我的。

他们跟我们这代人不一样,他们可以继承财产,不用去买房子,因此他们不想这个问题。

到了这个阶段,房子的供给得多大?所以我们很担心。如果供给继续拉大,到那时候供给太超过刚性需求,麻烦就挺大的。

现在挺矛盾的,一方面不能继续吹大泡沫,另一方面刺破泡沫又不行,是一个挺艰难的选择。

没办法只好限购限贷,这是唯一的办法。

限购限贷限的对象都是买三、四套房子的人。按规定北京户籍可以买两套房子,再买就证明不是为了住,而是为了投资和投机。如果把这种需求拉起来就不得了。

开发商讲:既然大家买房子,那ZF就大量批地吧。如果每家都是五套房子,泡沫破了谁负责?开发商把钱赚跑了,老百姓怎么办?

所以还得想办法限制投资和投机性需求,只好限购限贷。但是很难限,因为中国人已经没有底线,比如离婚买房子。

婚姻多神圣,怎么可以为了买房子而随便离婚。现在为了买房子什么都不顾。

我在杭州就见过很多因为买房子而离婚的。那些人已经有两套,还想再买,只有离婚。人们在这个条件下是控制不住的,这个利益导向是必然的。

就像股市已经不敢进了,但是照进不误,只有一巴掌打过来才清醒。但是房子不能打这一巴掌,一打就出事。股市打一巴掌可以,但是房市不行。

泡沫不敢刺破,一旦刺破谁都受不了,没办法只好磨。让别的产业渐渐代替房地产业,淡化房地产在整个经济中的地位和作用,慢慢实现一种软着陆。

今年因为担心房地产出事,所以会更加严厉一点。现在搞了一个领导责任制。这个城市房价高,先把一把手免了。

这招比较厉害,现在所有城市的一把手整天关注的是房价,而且都有一点不尊重市场规律了。房子要卖多少钱?报上来一看高了就不批,结果房子就卖不成。

卖可以,但是必须降价。为什么这么来劲?因为剑悬在头上。一旦统计结果出来,先拿一把手问责。所以2017年的行政手段会更重。

我估计,2017年的重中之重是稳定资产价格,重点将是稳定房价,不是股价。房价要稳定,既不能把泡沫撕破,也不能继续把泡沫扩大。

因此唯一的办法就是限购限贷,追究地方责任。

因为谁都清楚这个问题不好处理。准备用五年时间完成房地产的软着陆,即2016年到2020年,泡沫没刺破而且又平稳下来。

这实际上就是给房地产五年的调整期。我跟许多地产商讲:别拿地了,能撤就撤,价格一旦好就卖。

现在不是买的时候,而是卖的时候。谁都知道这个数字总有一天会显现出来,超过了刚性需求,麻烦就比较大一点。

比如北京就严厉控制户籍人口,再加上搞京津冀一体化。什么是京津冀一体化?就是去非首都功能。

第一,首都不是经济中心。北京现在不适合创办企业,有四、五千家企业得搬走,现代、奔驰都得搬走。

奔驰打官司说:当时拉我来时没说让我搬走,我刚建好就让我搬走。对不起就得搬走,因为北京不是经济中心。

下一步将会对央企总部动手。三峡公司把总部放在北京干嘛?搬回三峡去。凡是重组的央企,只要有一个机构在外边就都以外面的为中心。

我估计许多央企可能都要迁出北京,很快就会动手。

第二,首都不是教育中心。北京的许多大学得搬走,只留搞科学研究类的大学。北京2017年的招生数量和去年相比压缩10%,外地生源压缩10%。

北京大学已经正式宣布取消了所谓继续教育的本科学历。北大、清华不会搬走,但是扩大就不行,一寸土地都不给,在外地办分校可以。

北大在深圳办分校。清华大学的机械系想扩大就在天津滨海新区办机械学院。在北京就不行,因为这里不是教育中心。

第三,首都不是医疗中心。现在到北京看病的80%是外地人。北京所有的好医院在北京一律不准扩大,但可以在外地办分院。在北京不行,这里不是医疗中心。

北京市ZF和市委都搬出城中心,搬到通州去了。那里不叫首都服务中心,而叫北京城市服务中心,不是首都。

北京和首都不是一个概念。首都在北京,但北京不是首都。

各地房地产投资的情况来自于这个城市对供求关系的判断。供求关系是房子供给和刚性需求的关系。

凡是人口聚集度仍然很快的城市,房价还会继续有上涨空间,但是人口和经济停滞的城市就不可能。

我估计,黑天鹅事件会在今年的房地产市场出现。建议大家对这个问题还是要警惕一点。因为这次的调控和前几年的控房价不是一个概念。

前几年从来不谈资产泡沫,房价太高,人们承受能力不够。现在是按照资产泡沫来控制,而且强调房子是住的而不是炒的。

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