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告诉你真实的美国房地产市场

导读:大多数人眼中的美国房产市场是这样的:美国的城镇化进程已经达到顶峰,人口大多集中在一线城市。由于美国的房地产税非常高,房价被打压,美国的房地产市场一直处于停滞状态。实际情况怎样?对美国的房地产市场的分析

大多数人眼中的美国房产市场是这样的:美国的城镇化进程已经达到顶峰,人口大多集中在一线城市。由于美国的房地产税非常高,房价被打压,美国的房地产市场一直处于停滞状态。实际情况怎样?对美国的房地产市场的分析能不能对中国市场投资有所启示?

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第一、统计数据告诉我们,美国人口最多的四大州为加州、德州、纽约州和佛罗里达州。这四个州人口总共大约1亿。也就是说三分之一的美国人生活在这四个州。其中纽约州大约2,000万人口,其中1,300万是生活在纽约市及其周边的八个县当中(不包括邻近的新泽西等州)。加州70%人口集中在北加州的湾区和南加州的洛杉矶—-圣地亚哥一线。德州的2/3人口分布在休斯敦、达拉斯、圣安东尼奥和奥斯丁四大城市圈。佛罗里达30%的人口住在迈阿密。

启示:美国人口多分布在一线城市及周边或者大的城市圈。因为美国是高度城镇化的先行者,对我们的借鉴意义在于,如果目前我们的资金有限,可以曲线救国,先买一线城市周边或者城市圈的楼盘,未来有机会再置换。对于投资者来说,因为一线城市周边和城市圈同样是未来人口集聚的区域,可以根据具体情况进行投资。

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第二、在美国房地产热点市场前25位名单上,西部占了11个,加州占5个。除去位置这个因素,所有的热门市场都有这样的共同点:相对能够负担的起的租金、低失业率、千禧一代和婴儿潮人口占比较大,并且在经纪人网的观察来看,房源量相对较多。

启示:房地产热点市场都有共同之处。首先要有购买力,这也是为什么我们一直强调高端产业的重要性。高端产业吸引高收入的人群,高收入人群才会有充足的购买力。其次是人口因素,没有大量的人口流入,一个城市的房地产市场的发展是没有前景的。第三因素是房源,也就是有效供给。如果没有有效供给,需求再多,整个市场也是无法活跃起来的。

第三、美国持有房产的成本确实非常高,但高持有成本真的会拉低房价吗?

1、房产税全国平均房地产税率约2%。

2、管理费在美国物业管理公司的收费不菲,至少是租金总数的10%。

3、房屋保险美国是一个多自然灾害的国家,房子必须买保险,否则天灾人祸发生时所有的财产便会化为乌有。房屋的年保险各地不同,自然灾害较少,个人住房的年保险大约是房价的0.2%,而飓风较多的休斯顿年保险约是房价的0.7%,火灾较多的加州保险费更高。

4、房屋修缮和维护美国养房子很贵,这和中国的国情完全不同,因为美国的人工相当昂贵。

5、 物业费

6、 房屋空置等成本

7、 个人收入税

8、 其他费用

持有美国房产一定要保证投资合法、各种报税等齐全,律师和公共会计师等的费用不可忽略,除此之外的林林总总还不少,这里不再一一例举。

虽然在美国房产的持有成本非常高,但这并没有阻止房子价格的稳步上涨。美国标准普尔公司近日公布的标普/凯斯席勒房价指数显示,1月美国全国房价指数同比上涨5.87%,创下31个月以来新高,且高于前月5.7%的增速。美国房产市场,中间曾略微下跌,美国新房中位价格过去50年总体上一直保持着稳健的上升趋势,且自住房屋空置率只有1.8%,仅2016年12月,美国新房的年销售量就已达536,000套。

启示:房子的价格和持有成本关系不大,投资买房寻找有升值空间的项目就可以了。各种税费或成本最终只会进一步推高房价。投资房产一直都是对资金有效保值升值的一种方式。只是千万不要盲目投资,在投资房产之前,一定要多听听专业的分析和指导。

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