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震惊!去年热传的楼市段子,竟然都快实现了!

导读:横空出世的雄安新区,改变了很多人清明小长假的行程。在万众瞩目下,雄安新区度过了“热闹”的一天:各路买房者和媒体涌入,道路拥堵,宾馆爆满,但满怀热情的炒房者却被当地政府泼了一盆冷水,楼盘停售、交易冻结,

横空出世的雄安新区,改变了很多人清明小长假的行程。在万众瞩目下,雄安新区度过了“热闹”的一天:各路买房者和媒体涌入,道路拥堵,宾馆爆满,但满怀热情的炒房者却被当地政府泼了一盆冷水,楼盘停售、交易冻结,无房可买的现实也在向外界释放一个强烈的信号:想去雄安新区炒房的,还是歇歇吧!

且不说雄安新区买房难,今后在全国范围内,谁在炒房都将一目了然!

国土部近日表示,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台。届时,一个人在全国买过几套房,只要进行过登记,都可以在平台上查到。到那时,谁是贪官污吏,谁在大规模炒房,谁涉嫌在房产上偷漏税,纪委、反贪局、央行、银监会和税务部门将一目了然、一清二楚。

一年前网络上流传的段子,楼市已经按照步骤走到了第8步:

1.开闸放水

肇始于2014年的降息

2.房价飙升

16年一年的情况

3.卖地解地方政府债务危机

16年央企频频拿下热点城市地王

4.驱赶人民币存款进入房市

钱都变成了房子首付款了

5.外管局最大“对手”消失,外汇暂时安全

钱太多,没有蓄水池,可能就出境,那么外汇受不了,汇率就比较麻烦,促楼市保汇市是现在的政策假设

6.跟随美帝收紧货币

已经成为现实,周小川行长在今年博鳌上称货币宽松周期进入尾声,要思考何时离开

7.银行通过CDS转移大部分风险

这个暂时搞不清楚进入实操没有

8.限购制造天花板,刺破泡沫,房价下跌

组合拳已经出来,或快或慢,总会有效果

9.高位接盘或投资客无法套现,人民币资金成功被锁定

16年进的,很多都会成为接盘侠,房价有跌破贷款的风险,15年前买的应该没啥风险,再往前的就不用说了,房价应该不会暴跌,社会承受不了

10.土地财政转型

地不好卖了,政府财政收入方式必然要转型

11.开征房产税,彻底套死无害散户,是以现在为节点的前后一年。

国土部部长姜大明近日表示,今年要巩固不动产统一登记工作成果,力争年底前所有市县全部接入国家级信息平台,为征收房地产税提供更加充分的依据和基础信息,能够更加有效支撑房地产税收改革工作。

12.驱赶剩余资金重新进入实业,保住就业

这个是大目的

13.人民币国际化

这个三年完成不了,需要更长的时间

以上逻辑纯属假象,不是政府政策。

如有雷同,纯属巧合

楼市现两大逆转,业界大佬都在担忧

随着3月新一轮房地产收紧政策来临(已有25城启动或升级限购。其中3月29日当天就有7城同日宣布启动限购;同日,住建部又开会新通报了30家所谓的违规房企和中介),市场人士对今年房地产市场走向开始出现分化,悲观预期的论调在逐渐上升。

苗头之一,房企信心下降,大佬们已开始示警政策风险、资金风险

我注意到,此前万科在年度业绩发布会上,对12城13项目计提13.8亿元跌价准备金、持有870亿元现金准备应对潜在并购机会的说辞,就已引发了市场对于“万科提高对今年局部房价下跌风险警示”的议论。而如果说当时万科董秘“尽管国内房地产市场十分繁荣,但背后却存在着隐忧,快速的发展其实并不适合房地产的健康发展”的表态还被认识是冠冕堂皇的绕口令,那么随后《经济观察报》对万科总裁郁亮此后的采访中,他关于“供求关系不支持房价一直告诉上涨、需求井喷时代在2015年就已结束、快速上涨普涨局面已经结束、新一轮房调非常有必要”等金句,已经隐约透出对整个行业的危机感——当然,去年在并购小型房企、拿地上非常激进的融创中国董事长孙宏斌,对今年楼市观点的“急转直下”,则更加直白而具有代表性。

融创中国董事长孙宏斌3月28日在先后接受21世纪经济报道和证券时报等媒体采访时直白的表示“长远看,我们对这个市场是非常悲观的……”他认为,今年房地产行业下行风险特别大。政策收紧厉害,现金流收紧。房价不一定会再暴涨了,房价不暴涨买的地就有问题。本轮调控会超过任何想象”。

他还指出,“货币政策收紧,利率增加,这些措施会影响到企业现金流,贷款减少,虽然房地产房价没有(下跌的)问题,但是地价肯定有问题,这就是最大的问题。这个行业风险很大,风险大不是因为市场(房价),因为现在买的地要亏钱。如果真的政策放松后,我也不大相信会放涨,因为房价已处在高位上了。我们对市场是非常非常悲观的,我们从去年十月份开始基本上就不拿地了。参与了也拿不到地,因为太贵了。”

无独有偶,3月24日,在龙湖地产的2016年度业绩发布会中,董事长吴亚军也指出,当下形势“应该说不错,同时也忐忑”。吴亚军解释称,“忐忑”是由于下半年的市场和政策仍有很多不确定性,需要小心驾驭。

同在3月28日,中国恒大在其2016年业绩发布会上,公布去年负债率为85.7%,较2015年的81.2%有所上升。净负债率则已高达119.8%,同比上升26.3个百分点。但同时,恒大2016年的净利率由上年同期的13%下降到了8%(跟万科差不多了!),当然,许老板解释主要来自其他板块的亏损。地产业务净利润率在10%左右(但这其实也不高啊!)

事实上,因资产规模快速扩张,恒大一直处于高负债状态,但其表示今年将对大规模永续债进行清算。计划上半年将偿还50%的永续债,全年偿还永续债的2/3,这种迥异于2016年的、快速降低负债比率的举动,是否有应对市场收缩的考虑?至少恒大“现金为王”的动作很直白!

我注意到,近期,中国恒大宣布了新的融资计划,其中包括10亿美元的7年期美元优先票据,利率达到了9.5%,这已经超过了去年恒大房地产业务的净利润率!至于许老板“账面上有超过3000亿现金,还问我资金吃不吃紧?要真吃紧,这世界变成啥样了?”的所谓霸气回应,如果考虑到2016年中国恒大总借款达到5350.7亿元,同比上升80.2%,如果考虑到,恒大去年总资产大增78.4%(从8000亿暴增到13500亿),增长的实际上基本都是负债(恒大的净负债权益比高达605%!),许老板真的那么有底气吗?(炒万科亏了几十亿,都还能嘴硬说出“哪能说做不甘心的事情呢,做的事情都是愉快的事情”)

博览研究员认为,虽然目前媒体披露出的发表对今年楼市预期悲观的地产商似乎还是个案,但却非常具有代表性,这些知名开发企业的市场敏感度是远超一般中小开发商的,他们的每一点异常的风吹草动,都是对市场变化春江水暖鸭先知。他们也并不像外界认为的抗风险能力那么强。有的可能只是因为规模膨胀太快,被认为“太大而不能倒”而已。

而综合上述行业大佬的观点来看,他们并非是在否认今年房价还会有进一步上涨的可能。而是认为:一是对今年政策层面的担忧明显比去年严重,并认为企业资金链情况将很快出现恶化,要手握更多现金,既是抵御风险也伺机进攻。二是在政策全面收紧之下,今年房地产整体的资金使用成本会显著上升,而房价涨速将显著慢于去年,这将导致很多在去年高价拿的地难以覆盖成本,尤其考虑到楼市调控对土拍市场的传导在最末端(土地市场是在房市降温之后才降温),今年土地成本的居高不下将会进一步加剧房企的债务风险。

这并非危言耸听。

苗头之二:限购限贷之外,监管层直接一刀切收紧货币政策的概率正显著提升

我已经注意到一个不同寻常的迹象:中央层面为了保证换届平稳过度需要,在限购限贷用到极致并大概率被证明作用不大后,可能采用釜底抽薪之计——即,不仅限于通过公开市场对银行系统资金使用成本的提示,而会全面收紧货币政策,用抬升整体融资成本来调控楼市的概率则在显著上升。

在今年两会上,李克强总理说道我国非金融企业杠杆率较高……要在控制总杠杆率的前提下,把降低企业杠杆率作为今年工作的重中之重。而统计数据证实,中国大型房地产公司负债严重是一个普遍现象,行业平均负债率一直维持在90%,而恒大、绿地等许多知名企业的负债率都超过了百分之百。换言之,正是杠杆率非常高的非金融类企业),根据标普全球评级公司的数据,随着交易量下滑,预计今年房价将出现单位数下跌,规模较大开发商的销售额最多可能会下降10%。而去年,房地产开发商销售收入增长20%。随着利润率面临压力,高杠杆的风险日益上升(这正是“孙宏斌们”担忧的问题)。

随后我们看到,3月26日,央行行长周小川在博鳌亚洲论坛上称,“在实施多年量化宽松货币政策之后,本轮政策周期已经接近尾声,即货币政策不再像过去那样宽松”。他说“中国采取了渐进的方式向稳健的货币政策回归”。

原因有三点,第一是,“现阶段,包括日本在内的各国央行依然面临着许多挑战。但大方向上,大家都意识到了货币政策所面临的局限,是时候考虑如何以及何时退出量化宽松的问题了。”第二是,再通胀问题的出现,大宗商品价格也出现了上涨,而货币政策与通胀紧密相关。第三是在实施多年的量化宽松之后,许多国家都存在流动性过剩,现阶段,所以,我们应重点强调结构性改革和长期的战略调整,不能过度依赖货币政策了。

简言之,虽然周行长的话非常绕,并没任何直接的收紧货币政策的具体表态,但考虑到周行长向来的风格,这番话已经足够说明央行现在的态度了——货币政策未来只会更紧!

在某些敏感的时点,真相有时是掌握在少数人手中的。这些经历过大风大浪的业界大佬在此时的态度急转,是否是因探听到了某些不足为大众道来的高层动向,我们不得而知,但你必须重视其前瞻的预判性!

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