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房地产危局

导读:新一轮政府对房地产的限购调控措施频频出台,刀刀见血,卓有成效,各地有各地的高招。限制户口,限制异地,限制社保关系,然后限制离婚,限制房屋数,限制离婚年限,反正是道高一尺魔高一丈,你有对策我有政策,政府

新一轮政府对房地产的限购调控措施频频出台,刀刀见血,卓有成效,各地有各地的高招。限制户口,限制异地,限制社保关系,然后限制离婚,限制房屋数,限制离婚年限,反正是道高一尺魔高一丈,你有对策我有政策,政府权力无限,一定要把房价控制住,也一定能把房价控制住。有人开玩笑说干脆停市算了,一了百了,天下太平。但实际经验是每一次调控的结果就是调控后的房价暴涨。

其因何在?调控弄错了方向。

在一般市场经济环境下,供求关系决定了价格。调控价格都要从增加供给,满足需求为出发点。依靠行政手段压制需求,只会使需求更旺盛,被压抑的需求一定会催生出更高的价格,这并非源于需求过旺而是因为供给不足。即使短期压制住,长期来看不增加供给,尤其是经济适用房的供给来满足一般城镇居民的刚需,房价只会走高。但实际情况却令人担忧。按照全国70个大中城市住宅建设价格指数,新建住宅价格指数当月同比增长从2009年1月的-1.4%到2016年底的10.3%,环比增长从-0.3%到0.3%的数据变化可以体会到房价的飞涨。从供应角度看,在国有建设用地面积上从2009年3月的4.06万平米到2016年12月的52万平米,增长很快,但房地产用地面积只从1.19万平米增加到11万平米,还比不上仓储用地和基础设施建设用地面积的增长。其中经济适用房用地显然所增不多。而城镇人口却从2009的6.2亿增长到2016年的7.9亿。供给尤其是安居房供给总体不足是房价上涨的市场原因。一边是低价房供应不足,一边是商业品房价格暴涨,看起来矛盾其实是结构问题,暴露出行政干预下房地产市场的畸形。至于许多所谓专家们指出的房屋空置(过剩)的说法其实并不真实存在。因为在市场上已经交易的房子都有业主,不论业主是否居住其经济价值已经实现。已经建成尚未售出的商品房,风险由开发商承担,也不能简单定性为空置或过剩。空置与过剩的判断带有很深的计划经济思维色彩。

然而就房地产而言事情却不止房价涨跌那么简单。

房地产具有安居与投资双重属性。由于安居属性的刚性,房屋便成为人们财富的重要载体,即可居住又可传承。正因为有其安居属性的财富特征,才具有了投资属性,投资属性是以安居属性为基础的。投资属性也更提升了房屋的财富特征。所以炒房地产亦有其合理的市场功能作用。在中国,财富载体单调,仅靠股市、房市、贵金属是无法承受天量的货币发行的。但是房价失控高企使其成为社会财富积聚的主要通道,则是非常危险的路径,到一定程度就会酿成经济危局。

说到底,房屋的基本效用是由面积、位置、设计功能决定的。你拥有一套100平米的房子实际是拥有100平米的居住效用。无论你付出100万元或是1000万元,效用不变,但财富观念上却发生了变化,如果价格是市场的产物,那么同一效用的财富数额的波动涨落带来的风险应由购房人自行承担。但如果涨价的收益被管理机构和房地产商或得,那么波动带来的风险则应由收益者承担。只取收益而不担风险的事情,只会在非市场环境里才会发生。

当房地产商把每一块砖头都演义成财富,事情就变得复杂起来。房地产的财富效应虽然与居住效用相关,但更多的是家庭共享和家族传承的财富含义。房子只是人类繁衍生息的物质基础环境,与其配套的财富还有更多,如公共设施、社会保障、其它生活用品的生产能力等。当房屋支出成为居民生活支出的主要项目时,房屋就不仅是财富,也会成为生活质量的重要标志。而房价的涨落就会成为大部分中低收入者的一道生活中的悬坎。如果全民为房所困,全民的实际生活质量就会下降,泡沫化的房价造成泡沫化的财富,实际上会使大量的房奴沦为贫者,客观上形成

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