比如，市场的将来到底属于保障性租赁住房照样市场化租赁住房？这个争辩至今没有谜底，刘辉表示，将来住房租赁市场只有两类房子，一类是保障性租赁住房，一类是市场化租赁住房。

12月23日，由会找房&全房通主办，创寓会、维C公寓传媒结合主办的第三届长租公寓大年夜会暨首届公寓CEO年会在深圳成功举办。

固然疫情当下，但并不克不及阻盖住房租赁从业者赴会的热忱，人气爆棚。

秦虹：机构化运营、立异性办事异常关键

住建部政策研究中间原主任、中国人平易近大年夜学国度成长与计谋研究院高等研究员、城市更新研究中间主任秦虹从北京奔赴深圳，作为开场嘉宾做了深度的政策解读。

秦虹环绕三个方面对将来长租房市场的看法：

第一，人口流动向（全国、各省）高房价城??中，租赁需求上升；

2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%。第七次人口普查数据显示，人口净流入前20大年夜城市积聚于珠三角、长三角以及各个中西部地区的省会城市，这些人进入城市后，他们重要经由过程租赁来解决栖身的需求。

第二，跟着00后、90后等高学历、新青年进入就业市场，对租好房的需求上升；

教导部数据显示，本年2021年，高校卒业生总范围比2020年增长了35万，达到909万人，估计来岁（2022年），高校卒业生跨越1000万。

原有的租房市场供给大年夜多半是城中村、地下室，这些已经不克不及知足新生代租客的需求，租好房的需求上升对供给提出了新的请求。

第三，“一张床、一间房、一套房”，多构造、多样化租房需求上升。

秦虹认为，将来租赁市场要高质量成长，供需的匹配是异常重要的。将来租赁住房的供给，机构化运营、立异性办事是异常关键的，这就差别于以前中国租赁市场重要以散租为主的特点。所以成熟市场下的机构租赁可以实现强大年夜的平台优势、标准的租赁品德、稳定的租赁关系、成熟的办事体系、立异的品牌实力和便利的当局监管。

今朝我国长租房的长足成长还处于起步阶段，晋升住房租赁企业的专业化水平和盈利才能，充分应用科技力量进步治理效力，以工资核心供给多元化的办事，精准客户定位、细分市场进步办事效力都十分关键，要做产品的分级定档机制，促进行业、供给链企业体系性的成长，推动专业化分工，为行业将来的证券化成长供给坚实的基本。

杨现领：回归价值远点

空白开创人杨现领揭橥题为《回归价值原点》的主题演讲，他研究长租公寓市场长达五年时光，他说，“以前一年，曾经吹过的牛今天一个个全部幻灭了，比如说以前的贸易模式如今根本上都跑不通了，我信赖全部行业也在回到价值的原点，这个行业到底在供给什么样的价值，作为行业头部的企业家，作为一个集体在做什么工作，这是我们要思虑的。”

长租公寓老炮儿、YOU+国际青年社区开创人兼董事长刘洋一开场就感慨，“没有想过长租公寓会如许，没想到这十年间有这么大年夜的变更”，

杨现领强调，住房租赁行业本质上是快不了的行业，核心就是慢，核心就是平易近生的生意，核心就是须要最根本的价值创造。

在刘辉看来，保障性租赁住房的产品德量必定是高于今天的市场化供给的平均程度，因为无法包管保障性住房必定是供不该求的，假如是保障性住房都住不满，你要与它竞争，产品必须要进级。保障性租赁住房必定成为市场上价格的“压舱石”，那么将来企业在拿房上应当加倍稳健。此外，保障性租赁住房的办事程度必定是远高于物业的办事程度的，所以这些都邑带来市场巨大年夜的变更。

将来住房租赁市场的走向是，第一，保障性租赁住房和长租房采取双轨制并行，对应不合的人群，供给不合的产品和构造；第二，租赁住房的供给将会出现一个阶段性高潮；第三，供给侧的核心是重模式，而重模式的核心是须要金融的支撑；第四，国企和平易近营不是替代关系，而是协同关系。核心就是到底能不克不及创造价值，在房屋的出租、租客的办事上能不克不及供给差别化的价值，这是将来都须要摸索的。

李磊：做经久主义的保持者，回归价值、实现价值

会找房/全房通开创人兼CEO、建信房管家董事长、建圳住房董事长李磊做了《行业信息化》的主题演讲。

在李磊看来，住房租赁已经不单单是一个租赁行业，而是一个科技行业，行业成长至今已经离不开科技。全部租赁链条傍边，包含线上获客、签约在线化、付出在线化、智能设备在线化，监管线上化等等，行业被科技渗入渗出率很高。而一个行业被科技渗入渗出和重塑之后，将会迎来新的爆发点和增长点，真正用科技实现了降本增效。

李磊分享了对市场的一些看法，他认为，起首，市场不肯定性逐渐变为肯定性，从激进逐渐到恢复沉着。一方面，监管肯定，这是没有任何的磋商空间和余地的；另一方面，以前靠命运运限赚钱，如今全屏本领赚钱，这个肯定性是异常肯定的。以前凭命运运限碰着好资产，靠粗放式治理来赚钱已经越来越难。

其次，监管从无形的手改变为有形的手，政策影响对于行业也是一个巨大年夜的变量。这就请求从业者拥抱政策的同时，还要完全履行监管的政策。因为，住房租赁行业只有被当局监管和当局存眷，才有可能成为一个旭日家当，迎来新的成长和春天。

对于本年的热词“内卷”，李磊认为，长租房内卷异常严重，拿房内卷、招人内卷、体系行业的内卷等等。内卷是每个行业成长必定的过程，但不是终局。一切内卷都是对内功的测验而不是考验，面对内卷的时刻企业须要赓续进步自身的内功。

李磊表示，回归价值、价值进级才是内卷的良药。各位能保持做到如今，都摸到了门道，看到了行业的机会。

李磊在演讲的最后赐与了在座各位信念，“做经久主义的保持者，回归价值、实现价值，做得越久其实赚钱也会越轻易。”

应海平：租赁住房市场会出现井喷的态势

涂鸦智能聪明酒店&租住事业部总经理应海平揭橥题为《互联融合 室庐租赁智能化新趋势》的主题演讲。他表示，从全部室庐租赁市场来看，明显感到到华东今朝会偏向于是做租赁社区，当局也在赓续投入更多的租赁社区项目。

个中，34%受访人群欲望房间里面有智能家居的植入。而租赁市场整体数字化运营才能低。本来的公寓、租赁室庐等，都邑面对着体系不克不及互联，门锁或者其他智能家居背后带着APP，有零丁的软件。

实际上，涂鸦智能做的工作是从房间里面的智能化再到工区的智能化，供给一整套的SaaS应用，这个SaaS和全房通的SaaS不太一样，环绕智能硬件做治理和各个应用的治理，输出应用层的才能。

“这是我们比较大年夜的一个优势，今朝已经完成了涉及到家居和贸易所有品类的覆盖，头部品牌根本上也已经完成接入，硬件持续扩大的优势使我们可以赞助客户完成项目标落地。”应海平说道。

其指出，其实公寓的概念已经慢慢地淡化了，但凡是租的场合，都邑纳入长租房。长租公寓如今慢慢开端演变成长租房，华南和华东有很多的酒店也开端演变成长租房，还有本来的共享办公场合等。在全部房住不炒、合营充裕的大年夜背景下，来岁整体租赁住房的市场会出现井喷的态势。

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刘洋：YOU+公寓运营的底层逻辑

他从2010年开端做长租公寓，如同长江第一漂，一向泡在水里十年，门外汉不懂这水的温度和暗潮，酸甜苦辣自知。

YOU+国际青年社区存活十年的竞争力是保持走社群运营方法，最大年夜的收成是来自于大年夜情况中赐与的市场机会。

刘洋说，租房子的人做的第一诉求是什么？是安然，是干净的房间，是合理的房屋设计和风格。其次，更重要的是魂魄的安顿，更多是身心愉悦地住在YOU+的房子里面。与此同时，要重构年青人的信赖关系，经由过程社群和栖身这种特别场景的黏性让大年夜家找到同类人，找到连接的机会，找到连接的空间。

YOU+一向保持做如许的社群，从YOU+走出去的家友，会成为这辈子最好的同伙，最值得信赖的同伙，让城市孤单的、没有存在感的魂魄从新连接起来，经由过程栖身场景中找到值得信赖的舒适圈，让家友能高兴、快活度过城市成长中的这段经历。

刘洋坚信，社群获客、同伙转介绍口碑获客是将来最重要的获客来源，今朝YOU+获客成本平均在200元以下。他认为，市场是自由的，须要更多的竞争。内部的流量，私域的流量对于每一个住户都异常重要，YOU+开端启动了别的一件工作，就是凡是在YOU+栖身的家友，想要搬去其他品牌公寓，YOU+会协助免费推荐，因为租客工作调动确切须要改换租住的处所。

刘洋说，YOU+第一个项目已经十周年，没有再装修过，今朝已经续约，到如今也没有再从新装修，依然还租得挺好。YOU+有一个规矩，任何家友都可以DIY本身的房间，也就代表着他会把本身的房间从新粉刷和装修，YOU+用这种办法抵抗了长租公寓别的一个四年的“魔咒”，就是从新装修。YOU+不像酒店把所有人清出去直接做装修，那样成本异常高，不如让住户本身改，设计师团队会供给一些参考，如许一来再次投入的装修成本明显降低。

YOU+团队还成功做出了广东省第一例工转租的项目，并且是拿到了建行、建信八年期的贷款，资金成本很低，别的还拿到了500元/平米的奖补。

最后，刘洋总结表示，我们守住一块田，须要拿出来和大年夜家分享和耕种，让这块田亩产量增长，我们靠本身原有的方法和打法肯定是不可的，必定要增长它的附加值。欲望全行业的兄弟们可以一路按这个偏向去做，因为这个偏向有曙光、有将来。

刘辉：中小公寓经营之道

窝趣公寓开创人&CEO刘辉揭橥题为《新局面下，中小公寓的生计之道》的主题演讲，他经由过程对房源供给侧构造变更、租赁市场变更，针对轻资产、中资产、重资产模式进行了横向分析，赞助中小公寓主看清行业将来。

至此，第三届长租公寓大年夜会的演讲环节美满停止。

以广州、深圳为例，广州说要增长60万套，深圳要增长40万套，假如这个数字成立，市场化租赁住房的的订价会不会是以保障性住房来决定，其品德是不是定义了整体长租公寓品德，办事是不是定义了市场化办事。刘辉认为，这在将来是一个异常大年夜概率的事宜。

甘伟：盘点2021年长租行业

深圳市公寓租赁行业协会会长、建寓住房董事长、小旦咨询董事长甘伟揭橥了《2021租赁行业之年关盘点》的主题演讲。

以前十年来，一些话题的争辩赓续。比如，住房租赁行业是办事行业照样高周转行业？刘辉认为，这是一个以办事为本质的行业，假如不为客户带来价值，不克不及聚焦在若何精细化经营下进步效力节俭成本，那就是在耍地痞。

他表示，2019年是住房租赁行业的拐点光降之年，和两年前比，疫情给这个行业带来很多改变，各城市表示迥异，“冰火两重天”：二线及以下城市出租率和出租价格“双降”；广州、深圳“以价换量”，房钱仍未恢复到疫情前；北京、上海实现“双高”，房钱价格立异高，出租率高企。

关于这些现象的原因，甘伟指出，疫情使得很多人当时没有回到一线城市，一线城市的出租价格骤降。不过，2020年夏天开端大年夜部分人回来了，因为他们在其地点的城市很难找到工作。真正的经济下行所导致的反而是二、三线城市的紧缩，一线城市仍是就业机会的保障，是真正事业梦的开端。

2021年是不平常的一年，保障性租赁住房就像一道高势能的雷电，照亮着全部行业，可轰鸣之后，我们必须恢复平常心，革命尚未成功，行业仍然在苦苦寻求“蛋糕化”：有没有真正的盈利模式？如何才可以持续盈利？

甘伟谈到了行业盈利难的来由：第一，重资产市场化很难，非市场化就要看当局聪明。惯例物业租售比太低，并购型物业至少是在4.5%-5%的年化才能做到，没有办法成为一种模式。项目退出的复杂度异常高、专业度异常高，难度系数异常高，这是今朝的重资产的情况；第二，包租模式的集中式公寓范围化只能在一线和新一线城市实现，分散式的头部企业根本上已经退出包租模式，这是今朝的近况；第三，轻资产托管品牌化、范围化带来必定的效应，但范围化并没有表现为太多的盈利。

韬戈：欲望行业能共建规矩

天猫好房二租营业部总经理韬戈揭橥题为《共建家当互联平台》的主题演讲。

刘洋指出，YOU+要面对面的重构信赖，用爱让人与人之间连接起来，这是YOU+最核心的理念。YOU+不是在做租房子，YOU+是在做流浪者社群。将来YOU+这个品牌也不是出租房的品牌，它是流浪者共鸣的品牌，这是异常重要的定位。

韬戈表示，搭建平台的价值在于在平台上把花费者、供给方、业主、中介等多方拉到一路杀青更高效的匹配，知足各方面的诉求。国内的城镇化、城市化这两方面都还没有完成，将来，还会有更多的租房人群进入到城市。

他指出，杭州二手房在售房源量是15、16万（如今可售的），换句话说，不再增长的在售房源量还要花50、60个月才能把房子卖完，反不雅租房市场依然活泼、繁华。

韬戈认为，对于租赁行业的从业者来说，若何找到须要面对的人群，针对这部分人群去定制他们所须要的房子以及办事，是须要思虑的。一个房子弗成能实用于市情上所有租房人群。

租房是重资产，没有办法对于每一小我做定制化办事，但可以对一个群体做定制化办事，因而要研究客户，研究客户才能去挣钱。而租客的第一请求就是价格，第二请求就是体验，第三请求则是违约胶葛。

最后，他表示，欲望行业能共建行业规矩，包含房源规矩、交易标准以及办事标准。

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